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《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
信息來(lái)源:鯤鵬物業(yè) 發(fā)布時(shí)間:2013/5/15 閱讀:3289 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我省實(shí)際,經(jīng)召開(kāi)價(jià)格決策聽(tīng)證會(huì)及廣泛聽(tīng)取意見(jiàn),并報(bào)省人民政府同意,現(xiàn)將《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》印發(fā)你們,請(qǐng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際貫徹執(zhí)行。
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湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省服務(wù)價(jià)格管理?xiàng)l例》、《湖南省價(jià)格監(jiān)督管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào))和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》(發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號(hào))的規(guī)定,結(jié)合我省實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)及監(jiān)督管理。
未實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)的全省公共機(jī)構(gòu)物業(yè)及原房改房的收費(fèi)參照本辦法,由省物價(jià)局會(huì)同省機(jī)關(guān)事務(wù)局另行制定。
業(yè)主自行組織管理物業(yè)的,其物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)可參照本辦法執(zhí)行,并由業(yè)主大會(huì)在屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的指導(dǎo)下具體實(shí)行。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主(使用人)所收取的費(fèi)用。
第四條 政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng),禁止價(jià)格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策,分級(jí)管理。省價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,制定全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策,指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作。
市、州、縣政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)按照價(jià)格管理權(quán)限,負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)匦姓^(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的日常管理和監(jiān)督工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、合理以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)公共性服務(wù)收費(fèi)、代收代辦收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi),根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)的項(xiàng)目、性質(zhì)、內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。
住宅的公共性服務(wù)、車(chē)輛停放服務(wù)和裝修服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、滿足部分業(yè)主(使用人)需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定,不得強(qiáng)行服務(wù),強(qiáng)行收費(fèi)。
第八條 住宅的公共性服務(wù)項(xiàng)目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為:管理綜合服務(wù),公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù),公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù),公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù),以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)等五項(xiàng),等級(jí)從低到高,最高級(jí)為五級(jí)。
第九條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅公共性服務(wù)收費(fèi),由省價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目、分等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià),并定期公布(現(xiàn)階段全省分項(xiàng)目、分等級(jí)服務(wù)及收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)詳見(jiàn)附件一《湖南省住宅物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目分等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》)。
市、州、縣價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén),根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價(jià)指數(shù)等因素,在省定基準(zhǔn)價(jià)上下30%的幅度內(nèi)制定當(dāng)?shù)刈≌飿I(yè)服務(wù)分項(xiàng)目分等級(jí)指導(dǎo)價(jià),并對(duì)同一住宅區(qū)內(nèi)多種住宅類(lèi)別制定各住宅類(lèi)別的收費(fèi)系數(shù),每?jī)赡陸?yīng)公布一次。
第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照質(zhì)價(jià)相符的原則,分別選擇項(xiàng)目等級(jí)組合確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。
業(yè)主大會(huì)成立前未通過(guò)招投標(biāo)方式確定的住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)在當(dāng)?shù)毓嫉淖≌飿I(yè)服務(wù)分項(xiàng)目分等級(jí)指導(dǎo)價(jià)內(nèi)核定。
鼓勵(lì)建設(shè)單位通過(guò)規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),以招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)審核物業(yè)服務(wù)收費(fèi)資格。
未通過(guò)招投標(biāo)方式確定的住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求,選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)并擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),填列《住宅前期公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)申報(bào)審核表》(見(jiàn)附件二)。建設(shè)單位在核定的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi),在房屋交易合同中與物業(yè)買(mǎi)受人預(yù)先約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)規(guī)范、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容,涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)未在房屋交易合同中與物業(yè)買(mǎi)受人預(yù)先明確的,業(yè)主有權(quán)拒絕付費(fèi)。
業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法、依程序決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效后,前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。住宅公共性服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi),根據(jù)選擇的服務(wù)項(xiàng)目及等級(jí)、小區(qū)規(guī)模、服務(wù)要求、服務(wù)質(zhì)量(獲優(yōu)秀物業(yè)管理稱(chēng)號(hào)及住戶滿意度等情況)、服務(wù)成本、物價(jià)指數(shù)、盈利水平、物業(yè)新舊程度等因素,協(xié)商確定一個(gè)合同期內(nèi)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。必要時(shí)可邀請(qǐng)屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及街道社區(qū)參與協(xié)調(diào)。
第十一條 因提供本辦法(附件一)未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備而需增加物業(yè)服務(wù)成本的(如提供備用電源、柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組、自備供水加壓泵、消防設(shè)施等非常用的公共設(shè)施等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)),可根據(jù)其服務(wù)方式、時(shí)間另行在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十二條 物業(yè)管理住宅區(qū),因建設(shè)單位原因分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用,給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通不便的,由建設(shè)單位給予業(yè)主相應(yīng)補(bǔ)償,并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定。
第十三條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),前期物業(yè)管理期間由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;已成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后依法、依規(guī)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
各級(jí)價(jià)格、房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)與規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定服務(wù)收費(fèi)及有關(guān)事項(xiàng)。
第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用采用包干制的,住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用采用酬金制的,住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。
第十五條 實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬,每年不少于一次向全體業(yè)主公布并接受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)的質(zhì)詢(xún)。實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅區(qū)內(nèi)公共性物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)工作情況,聽(tīng)取業(yè)主大會(huì)的意見(jiàn)。
第十六條 物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成為:
1、人員費(fèi)用,包括管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用等。
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用,包括二次供水、加壓設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、消防、監(jiān)控、智能化等設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)及檢測(cè)費(fèi)用,不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由專(zhuān)項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用,包括所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、公共管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、(除垃圾處理費(fèi)以外的)環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。
4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用,包括維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)及通訊設(shè)備管理費(fèi)用、秩序維護(hù)人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。
5、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,包括管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。
6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用,辦公費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公費(fèi)用,固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用是指在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)年限分?jǐn)傎M(fèi)用。
7、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用。
8、管理費(fèi)分?jǐn)?,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下,為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn),而由各服務(wù)項(xiàng)目承擔(dān)的費(fèi)用。
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用(如文體、聯(lián)誼、比賽等必要的社區(qū)文化活動(dòng)等)。
10、法定稅費(fèi)。
11、合理利潤(rùn),住宅物業(yè)服務(wù)成本利潤(rùn)率最高不得超過(guò)8%。
第十七條 為供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的能源費(fèi)用、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)入其供應(yīng)價(jià)格中,不得另外向業(yè)主(使用人)收取。
第十八條 住宅公共性物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的,以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn),未辦理產(chǎn)權(quán)證的,按購(gòu)房合同標(biāo)明的建筑面積計(jì)算。
由業(yè)主購(gòu)買(mǎi)(使用)的車(chē)庫(kù)、層高達(dá)到2.2米雜屋的公共性物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照同類(lèi)型住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。另有合同約定的從其約定。
改變使用性質(zhì)的住宅用于辦公的應(yīng)按照同類(lèi)住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收100%,用于商業(yè)的應(yīng)加收200%。改變使用性質(zhì)的雜屋、車(chē)庫(kù),用于居住的應(yīng)按照同類(lèi)住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,用于辦公的按同類(lèi)住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收100%,用于商業(yè)(包括商業(yè)經(jīng)營(yíng),為經(jīng)營(yíng)配套的倉(cāng)儲(chǔ)、員工食堂等)的按同類(lèi)住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收200%。
第十九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租,或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位根據(jù)購(gòu)房合同書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù),經(jīng)物業(yè)買(mǎi)受人查驗(yàn)收房后,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買(mǎi)受人交納;物業(yè)買(mǎi)受人在查驗(yàn)收房時(shí)物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購(gòu)房合同約定的條件,整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納;物業(yè)買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)的次月開(kāi)始計(jì)收,由物業(yè)買(mǎi)受人交納,但首先由建設(shè)單位墊付并負(fù)責(zé)追繳。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人另有約定的,從其約定。
已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照90%交納。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收,經(jīng)雙方約定可以預(yù)收,但最長(zhǎng)預(yù)收期限不得超過(guò)十二個(gè)月。
第二十條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷(xiāo)售合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)出讓人承擔(dān);產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)受讓人承擔(dān)。物業(yè)受讓人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約等情況,并督促原業(yè)主結(jié)清相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,出現(xiàn)費(fèi)用未結(jié)清時(shí),由物業(yè)受讓人承擔(dān)連帶交納責(zé)任。
第二十一條 住宅區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地,以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。利用道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng),應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益在扣除合理成本(人工、維護(hù)和稅費(fèi)等)后應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,并向全體業(yè)主公布收益所得的實(shí)際收入與支出情況,接受業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢(xún)。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)輛停放服務(wù),包括場(chǎng)地占用服務(wù)、停車(chē)物業(yè)服務(wù)及車(chē)輛特約保管服務(wù)。已購(gòu)買(mǎi)或租賃場(chǎng)地使用權(quán)的,不再收取場(chǎng)地占用費(fèi)。非規(guī)劃區(qū)的停車(chē)場(chǎng)地占用費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)確定;停車(chē)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和規(guī)劃區(qū)的停車(chē)場(chǎng)地占用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);車(chē)輛特約保管服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià);車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)由價(jià)格主管部門(mén)另行制定。
第二十三條 業(yè)主(使用人)對(duì)房屋進(jìn)行裝修,裝修人在室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)。業(yè)主、裝修人或者裝飾裝修企業(yè),需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特別服務(wù)的,可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議可向業(yè)主(使用人)收取以下費(fèi)用:
(一)裝修服務(wù)費(fèi):按房屋建筑面積和裝修工期在裝修管理服務(wù)協(xié)議簽訂時(shí)一次性向業(yè)主收取。裝修服務(wù)費(fèi)主要用于裝修期間各種設(shè)備、設(shè)施的能源消耗、裝修管理服務(wù)、各種資料的制作等費(fèi)用。
(二)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi):業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修產(chǎn)生的垃圾(不包括拆除墻體產(chǎn)生的建筑垃圾),也可以按照規(guī)定時(shí)間自行清運(yùn);委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的,清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
(三)出入證件工本費(fèi):對(duì)出入人員實(shí)行證件或登記查詢(xún)管理的小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對(duì)裝修工人出入實(shí)行持證限期管理,并收取證件工本費(fèi)。
(四)裝修押金:根據(jù)室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一次性向業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)收取。在裝飾裝修工程完成后應(yīng)當(dāng)立即退回。但是,裝修期間損壞的共用部分(公共走廊、墻面等)、共用設(shè)施設(shè)備(電梯、對(duì)講門(mén)等)的修復(fù)由損壞責(zé)任人承擔(dān),當(dāng)責(zé)任人拒絕修復(fù)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可扣取相關(guān)裝修押金進(jìn)行修復(fù),其余部分應(yīng)在裝飾裝修工程完成后退回。
除上述費(fèi)用以及實(shí)際提供了資料復(fù)制服務(wù)可以依照市場(chǎng)價(jià)格合理收取復(fù)印費(fèi)外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收取諸如電梯使用費(fèi)、樓道維修費(fèi)等與裝修相關(guān)的其它任何費(fèi)用。
上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)主管部門(mén)制定并公布。
第二十四條 有關(guān)單位向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供水、電、燃?xì)?、熱、電信、郵政、有線電視等服務(wù),凡屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不得亂加價(jià)、亂收費(fèi),并直接向業(yè)主收費(fèi)和提供服務(wù)。需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的,委托單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托代收、代繳合同,并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付1—3%的代辦服務(wù)費(fèi)。
第二十五條 在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)查驗(yàn)接管物業(yè)管理區(qū)域的公共配套服務(wù)設(shè)施,對(duì)公共配套服務(wù)設(shè)施不全或不能正常使用的,應(yīng)要求建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)完善,不能完善的,其物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn),可參照本辦法在服務(wù)合同中明確。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及其要求,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)在服務(wù)合同中明確。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)公示制度和服務(wù)價(jià)格登記制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(含指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、允許浮動(dòng)幅度、實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))和代收的水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等進(jìn)行公示。對(duì)需由業(yè)主(使用人)分?jǐn)偟馁M(fèi)用,應(yīng)當(dāng)公布具體的分?jǐn)傇瓌t及計(jì)算方法,接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)。
公示的形式可采取公示欄、公示牌、服務(wù)收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端等。
業(yè)主大會(huì)成立前未通過(guò)招投標(biāo)方式確定的住宅前期物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi),建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)銷(xiāo)售(預(yù)售)前15個(gè)工作日內(nèi)持《住宅前期公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)申報(bào)審核表》,到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)辦理《湖南省服務(wù)價(jià)格登記證》;業(yè)主大會(huì)成立前,通過(guò)招投標(biāo)方式確定的住宅前期物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意選擇協(xié)商確定的公共性物業(yè)服務(wù)費(fèi)合同期內(nèi)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)填列《公共性物業(yè)服務(wù)費(fèi)備案登記表》(見(jiàn)附件三),報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)辦理《湖南省服務(wù)價(jià)格登記證》,實(shí)行亮證收費(fèi)。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主(使用人)收取了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,其它任何單位和個(gè)人不得再重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
未經(jīng)委托人委托,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供其他服務(wù),需收取費(fèi)用的,委托人有權(quán)拒付。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)收取自身不提供管理或服務(wù)的費(fèi)用。政府有關(guān)部門(mén)(單位)及社區(qū)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主(使用人)收取費(fèi)用的,須持合法有效文件自行向業(yè)主(使用人)收取。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī),嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。對(duì)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同的物業(yè),禁止價(jià)格歧視,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榧s定業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來(lái)人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用,也不得向業(yè)主(使用人)收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
第三十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其及時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;逾期仍不交納的按《物業(yè)服務(wù)合同》約定,交納相應(yīng)的滯納金,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,以及業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意與依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主不得以其并非合同當(dāng)事人為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未享受或者無(wú)需接受為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的,不得降低服務(wù)質(zhì)量,減少服務(wù)內(nèi)容,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十二條 物業(yè)合同雙方應(yīng)接受屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及街道社區(qū)的監(jiān)督,發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí),可接受其調(diào)解。
各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同房產(chǎn)主管部門(mén),加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)收費(fèi)法規(guī)及有關(guān)規(guī)定的,由價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《湖南省服務(wù)價(jià)格管理?xiàng)l例》和《湖南省價(jià)格監(jiān)督管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰。
第三十三條 價(jià)格主管部門(mén)、房產(chǎn)主管部門(mén)未按照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的,由同級(jí)人民政府或上級(jí)價(jià)格主管部門(mén)、房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令其糾正,并依法對(duì)有關(guān)責(zé)任人做出處理。
第三十四條 本辦法自2010年7月1日起實(shí)施。各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)可會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定實(shí)施細(xì)則?!逗鲜∥飪r(jià)局、湖南省建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的通知》(湘價(jià)服〔2004〕178號(hào))以及其他與本辦法不符的規(guī)定同時(shí)廢止。
本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的,物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行,合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
本辦法實(shí)施時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì)且原有服務(wù)等級(jí)低于本辦法適用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,須相應(yīng)提高服務(wù)等級(jí);收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法相應(yīng)服務(wù)等級(jí)的,在業(yè)主大會(huì)成立前不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。